29.08.2024

Hessischer Wohnungsmarkt weiterhin in großen Nöten

Dringend Impulse für mehr bezahlbare Wohnungen benötigt

• Wichtige Baukennzahlen seit über zwei Jahren im Sinkflug
• Mieten der sozialen Wohnungswirtschaft weiter deutlich unter dem Durchschnitt
• Unterstützung der Politik wichtiger denn je, damit mehr Wohnraum entsteht

„Der hessische Wohnungsmarkt steht am Abgrund. Schnelle Unterstützung von der Politik ist unverzichtbar, damit die so dringend benötigten zusätzlichen Wohnungen entstehen können“, sagt Dr. Axel Tausendpfund, Vorstand des Verbands der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft (VdW südwest).

Anhand drei wichtiger Kennzahlen wird deutlich, dass die Lage kritischer denn je ist. Denn sowohl die Zahlen der Baufertigstellungen und Baugenehmigungen als auch der Baulandkäufe befinden sich im Sinkflug – und das mit der Ausnahme weniger vereinzelter Monate seit über zwei Jahren.

Fällt der Rückgang der Baufertigstellungen in Hessen von 21.745 im Jahr 2022 auf 21.292 im Jahr 2023 noch halbwegs moderat aus, so ist der Einbruch bei den Baugenehmigungen wesentlich massiver: Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist die Zahl der Genehmigungen im ersten Halbjahr 2024 um 26,5 Prozent gesunken. Im Vergleich mit 2022 beträgt der Rückgang sogar 41,8 Prozent. Hinzu kommt: Auch die Käufe von baureifem Wohnbauland, einem wichtigen Indikator für die langfristige Entwicklung des Neubaus, sind in Hessen 2023 um 39,5 Prozent gegenüber 2022 auf 2.600 zurückgegangen, wie das Hamburger Gewos-Instituts für Stadt-, Regional- und Wohnforschung ermittelt hat.

Dreiklang der Tristesse
Tausendpfund spricht angesichts dieser Zahlen von einem „Dreiklang der Tristesse“. Er sagt: „Schon jetzt gibt es viel zu wenig Wohnungen für Menschen mit geringen und mittleren Einkommen. Die Baufertigstellungen reichen längst nicht aus, daran etwas zu ändern. Und der Blick in die Zukunft bereitet noch mehr Sorge, denn die fehlenden Baugenehmigungen verhindern die Fertigstellungen potenzieller Wohnungen von morgen. Zu wenig Baulandkäufe wiederum ersticken die Hoffnung auf die Wohnungen von übermorgen, denn ohne Bauland gibt es keine Genehmigungen und somit auch keinen neuen Wohnraum.“

Die Unternehmen der sozial-orientierten Wohnungswirtschaft arbeiten mit Hochdruck daran, die Situation zu entschärfen. Trotz schwieriger Rahmenbedingungen haben sie ihre Investitionen in den Wohnungsbau 2023 um 19 Prozent auf 1,5 Milliarden Euro erhöht. Allerdings ist ihnen ein kostendeckendes Bauen kaum mehr möglich. Sie müssten Wohnungen zu Quadratmeterpreisen von 18 bis 20 Euro vermieten. „Genau das tun unsere Unternehmen aber gerade nicht, da es ihrer DNA widerspricht“, betont Tausendpfund.

Mieten weit unter dem Durchschnitt
Die durchschnittliche Nettokaltmiete halten die im Verband organisierten Wohnungsbauunternehmen mit 7,19 Euro pro Quadratmeter weiter deutlich unter dem hessischen Durchschnitt von 8,21 Euro pro Quadratmeter. „Viele Menschen sind auf solch günstige Konditionen angewiesen. Wenn unsere Unternehmen als Garant für faire Mieten nicht mehr in der Lage sind, neuen Wohnraum zu schaffen, leiden darunter alle Menschen, die sich keine teuren Wohnungen leisten können. Die Politik muss daher mehr Verantwortung übernehmen und gegensteuern“, so Tausendpfund.

Um die Bautätigkeit in Hessen wieder anzukurbeln, fordert er ein Zinsverbilligungsprogramm mit einer Absenkung der Bauzinsen auf 1 Prozent. Dies sei für den Staat keine Subvention, sondern eine Investition, weil die dann angekurbelte Baukonjunktur die notwendigen Steuereinnahmen einbringen würde.

Änderungen der Hessischen Bauordnung
Zudem spricht sich Tausendpfund dafür aus, die Hessische Bauordnung zu verschlanken und die kostentreibenden Normen zu reduzieren, um das Bauen einfacher, schneller und günstiger zu machen. Drei Punkte ständen im Fokus: Ganz wesentlich sei es, die Baugenehmigungsverfahren zu beschleunigen und zu vereinfachen. Darüber hinaus müsse das Schaffen von Wohnraum erleichtert werden, der durch Aufstockungen und Dachgeschossausbau entstehe. Ebenso müsse zur Kostensenkung auf Verpflichtungen zu Stellplätzen verzichtet werden, wenn neue Wohnungen gebaut werden.

Über diese und weitere Punkte diskutiert auch die Kommission „Innovation im Bau“, die das Hessische Wirtschaftsministerium ins Leben gerufen hat und in der der VdW südwest mitarbeitet. Die Etablierung des Gremiums sei ein wichtiger Schritt in die richtige Richtung. Nun müssten aber auch rasch Ergebnisse folgen, so Tausendpfund.

Generell fordert er mehr Tempo: „Insbesondere das Serielle Bauen bietet viele Chancen, schnell mehr bezahlbare Wohnungen auf den Markt zu bringen. Die Bauzeit lässt sich auf diese Weise in vielen Fällen um rund die Hälfte reduzieren.“ Allerdings würden die Potenziale längst noch nicht ausgeschöpft. Deswegen sei es wichtig, mit gut ausgearbeiteten Förderprogrammen Anreize zu schaffen, damit mehr Unternehmen auf diese Bauweise zurückgreifen.

Tausendpfund resümiert: „Alle Menschen müssen ein Zuhause haben, das sie sich leisten können. Sonst wächst die Unzufriedenheit, von der nur die extremen politischen Ränder profitieren. Die Landesregierung muss das im Blick behalten: Wohnungspolitik ist ein ganz wesentliches Element zur Sicherung des gesellschaftlichen Friedens.“